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【筑波买房解析】在筑波买房,你是想做投资物件,还是...

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发表于 2015-11-12 18:28:41 | 显示全部楼层 |阅读模式


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华人在日本买房子,都会遇到不明白的问题,就更不要说来日本买房子的中国国内投资者了。
一般在日本买房子,搞清楚以下一些问题,大致就可以了。

1,投资回报率
除非你买了自住,不然你首先要考虑的就是投资回报率。
回报率分为表面回报率,和实际回报率。
表面回报率并没有扣除管理费和修缮金,往往看起来会比较高,很多商家以此来吸引顾客。东京都内的二手房的回报率大致在7%左右。当然也有高达10%以上的。记住一个规律:其他因素不计算的话,房子越老,回报率越高。
还有,回报率不能说明您的收益一定会不错。一般计算的回报率,就是不考虑空室率。如果几个月租不出去,就达不到预期的利益。
例如,一间离车站20分钟,建筑年数40年以上的中古房产,价格很便宜,这样回报率可能达到10%以上,看起来还不错,但是隐藏的风险就是,由于离车站较远,房子又很旧,想要租的人不会很多。
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2,房子的价格
买房子,当然价格是很重要的。东京的房子一般是按套来计算的。而且是精装修,不存在国内的毛坯房。
如果节约一点,就是你不用添置什么,就可以搬入居住。

3,房子的面积
日本的房子是按室内面积计算。
所以导致我们经常认为日本的房子很小。比如一栋70平方米的别墅,按国内的算法,其实达到了100-110平方米了。
要说的是,在日本,房子的阳台不算面积。如果得到一个20平方米大阳台,那就赚了很多了。
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4. 房子所有权
日本的房屋和土地所有权,属于个人私有所有。当然也有土地权是不属于买房者的,签约时一定注意,这种情况甚少,但不是没有。
中国还得分是住宅还是商业,住宅是70年,商业是50年。而且并不是从你拿房产证的时候算起,而是开发商买地的时间开始计算年限的。

5. 地震风险
日本是一个多地震的国家,最好你要加入火灾地震保险。加入地震险,必须先加入火灾保险。
① 日本房屋相关保险齐全,购房时会加入火灾地震保险,5年一次更新。
② 1982年重新修订了建筑基准法,对抗震,耐久度等作出了较高的要求,这部法律又于1996,2000,2006年三次修改。很多房屋都经历过2011年东日本大地震的考验。
总的来说,日本房屋的质量是非常有保证的,不必担心地震倒塌。
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6. 房子的税金
这个部分必须缴纳。有固定资产税,所得税,遗产税等。
a,买入房产时,会产生印花税,房产登记税,房屋取得税等各种费用,这是一次性费用。
b,定资产税,根据购买房产的不同而不同。
以20-70平方米的房产为例,每年需交纳6-15万日元的固定资产税(根据面积的不同会有一定的减免)
c,所得税,每年需缴纳20.42%的源泉征收。
初一看觉得是很大一笔支出。但是,
一年房租收益在195万日元以下的情况下,通过确定申告可以将税金降至5%,甚至降至0%都是有可能的。
d,遗产税,赠与税
虽然日本房产的所有权是永久的,但是一般投资者在投资到一定年数的时候会将房屋出售,不会一直保留,自然后就不会产生遗产税和赠与税。日本法律规定,上一代的资产在身后自然过户给下一代,6000万以下的财产可免缴遗产税,6000万以上的财产税金是变动的,根据房子的评价额,建年数,楼层高低都有关系。如果身前赠与,那就需要支付高达44%的赠与税。

7. 中介费
购买房产时会有3%左右的中介费等手续费。但是并不是所有的房产要交中介费。只有是在房产中介手中购买房产才会产生中介费。
直接从开发商那里购买,就不需要。
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8. 考虑出租率
在日本投资房产最重要的一点就是房屋出租的情况,出租率就直接影响了您的收入。
一般来说,离车站10分钟以内、面积在15-50平方以内的,比较容易出租。特别是面积在15-30平方的小房子,更受单身党和学生们的青睐。日本大学很少有学生宿舍,只能在外面租房子住。
另外,楼房比别墅好租。主要是楼房基本上都有管理人,省事。
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